北京の不動産デベロッパー大手、SOHO中国の潘石屹・董事長は11日の株主総会で、中国の住宅価格は数カ月後に下落に転じ、2009年年初水準まで下落するとの見方を示した。『証券時報』が2010年5月12日伝えた。

潘董事長は、2009年10－12月期から中国不動産価格の上昇に歯止めがかからない中、不動産引き締め策は今後も発表されると予想。不動産開発業者に対する融資もより厳しくなるとの見方を示した。

3月の新規融資額は5100億元で、1－3月期の総額は2兆6000元だった。なお、中国政府は通年の新規融資総額の目標を7兆5000億元に設定している。

ブルームバーグの記事によると、

1.現在の中国の経済成長段階は過去の日本でいえば1970年代前半あるいはそれ以前に相当しており、潜在的な成長力は依然かなり高い、2.債務主体のレバレッジ（負債による調達割合）の水準が過去の日本のバブル期に比べれば抑制された状態にあると指摘。「不動産市場の調整が生じるとしても、それが90年代の日本のような深刻な調整とはならない可能性を示唆している」としている。一方、現在の中国には「70年代前半の日本になかった不動産市場の過熱を強め得る幾つかの要因が存在する」と指摘。1.地方政府の財政収入に占める不動産関連収入の割合は約4割に上るとみられ、財源不足に悩む地方政府の不動産開発に対するインセンティブが強い、2.海外からの投機資金が資本規制の抜け道を通って中国国内に「熱銭」と呼ばれる短期資金として流入している。

なお、2010年3月23日付で発表された日銀の「政策委員会金融政策決定会合議事要旨」の中では、以下のような発言があった。

中国経済について、委員は、内需を中心に高めの伸びを続けており、今後も高成長を続ける可能性が高いとの認識を共有した。もっとも、何人かの委員は、貸出やマネーが高い伸びを続ける中で、消費者物価上昇率の高まりや不動産価格の一段の上昇など、過熱懸念が生じているとの見方を示した。このうちの1人の委員は、不動産価格について、このところ沿海部よりも内陸部の上昇率が高く、80年代末における日本のバブル最終局面で、東京よりも地方の地価上昇率のほうが大きかったことと類似していると付け加えた。

結局のところ、現在の中国が、不動産市場の側面で日本の60年代に似ているのか、70年代なのか、80年代なのかよくわからない。
以下のようなメルクマールを使って説明したほうがわかりやすい。

（日本）
終戦（1945年）から東京オリンピック開催（1964年）まで19年
終戦（1945年）から大阪万博開催（1970年）まで25年

（中国）
改革開放（1978年）から北京オリンピック開催（2008年）まで20年
改革開放（1978年）から上海万博開催（2010年）まで22年

東京オリンピック開催（1964年）から北京オリンピック開催（2008年）まで44年、大阪万博開催（1970年）から上海万博開催（2010年）まで40年である。
ということで、おおよそ、中国は日本の40年前を体現しているという考え方のほうがわかりやすい。
40年前ということは、おおよそ、今回の記事にあるような、「1970年代前半あるいはそれ以前」に該当することになる。

進化主義的な考え方がどこまで通用するのかわからない。
ただ、中国（私は上海だが）で暮らすひとりの生活者として不動産を見るならば、まず、圧倒的に不動産に対する需要が強いことをあげなければならない。
これからはじめて不動産（住宅）を購入しようとする新婚夫婦や住み替え需要がこれからも見込める点では、おそらく、80年代の日本ということはない。
ただ、日本が経験してきた40年を、中国は圧縮して経験しているので、今後、一気に資産バブルが発生する可能性は否定できない。

これを予期するかのごとく、最近、中国国内で、「中国不動産崩壊スケジュール」なるものが話題となっている。
日本のバブルになぞらえて、中国のバブルがいつ崩壊するかということを、時系列的に並べてみたものだ。
2010年3月30日付の中国紙『新聞晨報』に、以下のような比較が掲載されている。

（日本）
1985年　日本円切り上げ
1986年　資金が不動産に流入
1987年　不動産価格が3倍に跳ね上がる
1988年　不動産価格が下落、そのあと土地価格が上昇して不動産価格も上昇
1991年　不動産価格が下落、不動産市場の崩壊

（中国）
2005年　人民元切り上げ
2006年　資金が不動産に流入
2007年　不動産価格が3倍に跳ね上がる
2008年　不動産価格が下落、そのあと土地価格が上昇して不動産価格も上昇
2011年　不動産市場の崩壊

記事によると、中国の不動産市場は2011年に崩壊するらしい。

ここでは、中国の不動産市場にバブル崩壊がやってくるかどうかの議論はしないが、現在、「中国の不動産価格は確かにあがりすぎた。隣の国の歴史をよく理解しなければならない。そして、バブル崩壊は避けなければならない」という危機感が募ってきている情況にあるといえる。
中国国外からのバブル崩壊論が強まるにつれ、国内でも議論が活発になる。

2009年末から、中央政府は不動産市場に対して、矢継ぎ早に政策を発表している。
2008年のみ有効だった優遇政策の取り消しから、預金準備率の引き上げ、国有企業に対する不動産開発の制限、銀行での窓口規制など、枚挙にいとまがない。
春節（旧正月）が終わり、ようやく効果が出はじめたところである。
これでも不十分ということで、現在、物業税（日本でいう固定資産税）の導入が活発に議論されはじめている。
重慶では、高級住宅を対象とした「特別不動産消費税」を導入する方針が発表されている。

不動産市場に打てる弾を撃ち続けているが、これも出尽くすかもしれない。
そろそろ、人民元の切り上げ論が過熱し（すでにアメリカでは相当過熱しているが）、利上げの発表が控えることになるだろう。

同委員会は78社に対して、現在のプロジェクトの完了後、不動産開発には撤退するよう勧告された。
声明によると、監視下に置いている127社のうち、不動産開発企業として指定しているのは16社にとどまっている。
なお、78社の名前は公表されていない。

国営企業の場合、政府とのコネクションが強いため、国有地のオークションで有利になったり、資金豊富な国有企業が土地価格をつり上げ、結果として不動産価格の高騰に寄与しているという。
住宅価格の高騰により、実需層を中心に根強い不満があり、これを和らげる狙いもあると見られる。

また、中国人民銀行が発表した2010年2月の新規融資額は7001億元、1月の1兆3900億元より下落した。
しかし、2010年通年の貸出目標額が7兆５０００億元であることから、1月から2月の2ヶ月間で30％近くを消化した計算になる。
2010年2月のマネーサプライ（M2）は、前年同月比25.5％増の63兆6000億元。
全人代で温家宝首相が述べた「17％」を上回る水準となった。

インフレ懸念が台頭しつつあり、不動産価格にも影響を及ぼしはじめる可能性が高まってきた。
今回発表された数値により、実質的なマイナス金利（1年物定期預金基準金利、2.25％）となった。
そろそろ、利上げが実施されるとの憶測も広がっている。
2010年に入り、預金準備率を2回引き上げているほか、銀行での窓口規制もおこなっている模様で、過剰流動性の抑制を目指してきた。
1月は、不動産購入にかかるローン優遇政策の打ち切りから、駆け込み需要があった。
2月は、ほぼ半減となり、この調子が続くならば、不動産価格上昇の抑制に一定の効果が見られるだろう。

不動産市場にとって、次なるメルクマールは利上げと人民元の切り上げである。
マネーサプライの抑制と人民元の切り上げが、ここ5年、ずっと「いたちごっこ」の問題として取り上げられてきた。
金融危機という形で、いたちごっこが一時期、影を潜めていた感があるが、ふたたび、政府はこの問題について積極的に考える必要が出てくるだろう。
この動向に注目したい。

すでに、貿易での人民元決済がおこなわれているが、資本取引の解禁を示唆した背景には、貿易取引と称して資本取引に向かうホットマネーの流入を阻止する狙いがあるほか、人民元の切り上げに対する当局側の警戒感があるものと見られる。

また、易綱局長は、5つの改革案を発表した。
「資金使途の事前チェックより、資金動向の直接監視・分析を重視する」「事前審査より事後の調査に重点を置く」「法規で明文化されていること以外は認めない姿勢を、明文化されていないこと以外は認める姿勢に改める」方針を打ち出した（同記事より抜粋）。

ホットマネーの流入と人民元の切り上げは、ずっと「いたちごっこ」の様相を見せている。
輸出産業の保護がまだ必要であるとの判断から切り上げ圧力を、ドル買い人民元売りで抑制している。
そうすると、マネーサプライが増加して、資産バブルへの警戒が高まってくる。
インフレ懸念が出てくると、金融政策（預金準備率引き上げ、基準金利引き上げなど）で吸収することになる。
これらを解決するには、人民元の切り上げが必要になってくる。
人民元を切り上げるということは、ホットマネーの流入を加速させる大きな原因となる。
この意味で、「いたちごっこ」なのである。

そろそろ、人民元の抜本的な改革が必要になってきており、今回の寄稿は、それの嚆矢となるかもしれない。

中国銀行の上海支店によると、「一件目の住宅ローンについて、ディスカウントレートの変更について指示があった」という。
中国銀行の北京支店では、30％割引の提供を停止するかわりに、最大15％割引を提供している模様だ。
上海支店は、「30％割引を完全に停止するという意味ではないが、確実に割引レートの適用が困難になるだろう。ローン申請者の信用力が精査されることになる」と述べている。

中国人民銀行（中央銀行）は、2008年10月27日、一件目の住宅購入にかかるローンについて、15％割引を倍の30％に引き上げた。
また、住宅購入者の頭金比率を30％から20％に引き下げた。
金融危機の影響の中で、デベロッパーの経営難が広がり、不動産市場の調整が本格化したことを受けて発表された政策だった。
2009年3月以降、取引量と価格が上昇に向かい、2009年後半以降は、政府が市場の過熱傾向に対して厳しい態度をとるようになっている。
二件目以降の住宅ローンに関しては、頭金40％が要求され、より高いローン金利も設定されるようになっている。

なお、現在のところ、中国工商銀行や交通銀行では、最大30％割引が適用されている模様だ。

既存のアップル製品を取り扱う店舗と、今回展開する予定の直営店の違いは、個人ベースでのトレーニングや技術的なサポートを提供することにあるという。
直営店は、2店舗展開する予定で、ひとつは陸家嘴の上海環球金融中心で、もうひとつは淮海中路になる見込み。

昨年、アップルは、すでに北京の三里屯で店舗を開設している。
本年中に、2店舗目を展開する予定であるという。